Якщо у вас є $ 60 тис. і ви вирішили заробляти на здачі квартири в оренду, виникає питання: де її вигідніше купити і здати і чи варто цей прибуток необхідних для її отримання витрат? Проаналізуємо ситуацію в декількох містах.
До Києва традиційно з'їжджаються на роботу мешканці з регіонів і студенти. Відповідно, попит на винаймання житла високий. У Харкові орендують квартири в основному студенти (в місті понад 40 вищих навчальних закладів). Дніпропетровськ - третє за чисельністю місто в Україні після Києва та Харкова, один з найбільших промислових центрів країни. До того ж тут зосереджено близько 20 вузів.
Потрібно відзначити, що якщо раніше роботодавці з міст-мільйонників практикували перекуповувати столичних менеджерів, то в кризу вони вважають за краще обходитися власними кадрами. Тому заробіток орендодавцям забезпечують студенти, відрядні та місцеві молоді сім'ї.
Вибір наймачів у рантьє Одеси ширше - крім студентів (у місті понад 20 вузів) квартири затребувані і відпочиваючими. А ось планують заробляти на житло в Криму доведеться розраховувати тільки на курортників. У столиці заробіток все менше За $ 60 тис. у Києві можна купити однокімнатну квартиру в гарному стані і близько до метро - надлишок пропозиції при невисокому попиті створив сприятливі умови для покупців. Здати в оренду на тривалий період скромну однокімнатну квартиру в Києві можна максимум за 3-4 тис. грн на місяць. Шляхом нескладних підрахунків отримуємо такий результат: за місяць власник однокімнатної квартири в Києві легально заробляє на оренді максимум 2150 грн (3000 грн мінус 400 грн за оплату комунальних послуг мінус 15% податку на доходи фізосіб). Охочих зняти квартиру в Києві на добу або тиждень, за твердженням ріелторів, зараз більше, ніж наймачів на тривалий термін. До того ж ставки оренди подобово впали лише на 15%, тоді як довгострокова оренда в порівнянні з минулим роком подешевшала на 35%. На однокімнатних квартирах можна заробити 200-500 грн на добу залежно від місця розташування, якості ремонту і багатьох інших факторів. В інтересах орендодавців, що здають квартири подобово, працювати легально. «При короткостроковій оренді підприємцям особливо важливо прописувати в договорах реальну вартість послуг, - підкреслює Ілля Сергійчук, фахівець юридичної фірми« Центр правового захисту ». - Це себе виправдає, якщо доведеться відстоювати права на компенсацію збитку, нанесеного орендарем, або вирішувати судові суперечки, що виникли зі страховими компаніями чи сусідами. У випадку якщо між орендарем і власником не укладався договір, обгрунтувати свої претензії в суді буде непросто. При цьому втрати можуть бути набагато більше, ніж оплата податків, особливо якщо підприємець працює на єдиному податку ». До речі, майбутнім рантьє потрібно врахувати, що з 1 жовтня набули чинності зміни до Закону «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень», які зобов'язують договору оренди житла реєструвати в БТІ.
Це не виключає необхідності сплати податку на дохід з оренди. «У разі реєстрації договору оренди у БТІ ухилитися від 15% податку щоквартально, який має платити орендодавець, не вийде», - відзначає директор агентства нерухомості «Каштан 2000» Сергій Позняк. Ухильників від сплати податку, як і раніше, чекає або штраф від 300 до 2000 неоподатковуваних мінімумів (від 5100 грн до 34 000 грн) плюс вся сума прихованих від держави податків або позбавлення волі строком на 5 років. Якщо ціни на ЖКГ продовжать зростання, а податківці і працівники жеків будуть більш завзято стежити за реєстрацією договорів оренди і сплатою податків, що цілком ймовірно, то здача квартири в оренду стане менш вигідною. Як правило, більшість орендодавців платежі за світло, воду, а інколи й газ перекладають на плечі наймачів, але в цьому випадку останні наполягають на зниженні ренти.
На студентах багато не заробиш
У Харкові за $ 60 тисяч можна купити і трикімнатну квартиру, якщо пошукати. Ціна оренди стартує від 1500 грн / міс. За житло, що вимагає ремонту, і з умовою самостійного усунення всіх поломок наймачі платять 1700 гривень на місяць. За трикімнатну квартиру з гарним ремонтом, але без меблів платять до 3000 гривень.
Примітно, що оренда трикімнатної квартири в Харкові не істотно вище, ніж однокімнатної, - найбільший попит у місті саме на однокімнатні квартири. Студенти забезпечують орендодавцям основний заробіток, але й проблем створюють чимало.
У Дніпропетровську за $ 60 тисяч також можна купити трикімнатну квартиру. Однак вибір невеликий - багато продавців воліють знімати об'єкти з продажу в очікуванні підвищення цін. Зате здати квартиру проблем не складе - великий попит на найдешевше житло (за 1,5-2 тисячі гривень на місяць).
Найменш затребувані квартири в середньому ціновому сегменті. «Дуже багато простоює об'єктів у сегменті оренди від 3 до 5 тисяч гривень. Це квартири з євроремонтом, розраховані на середній клас, якого у нас тепер зовсім не стало », - розповів Сергій Логутенко, засновник Бюро нерухомості« Логутенко і Партнери ».
Під офіс Альтернативний варіант для столичних і регіональних рантьє - здавати квартиру під офіс. Зокрема в Києві, незважаючи на зниження рівня вакантності в професійних офісних об'єктах класів А і В, як і раніше затребувані невеликі комерційні площі. Особливо на перших поверхах житлових будинків. Вартість оренди такої нерухомості майже в два рази вище за звичайні квартири. Однак ця площа повинна бути переведена в нежитловий фонд. «Використання приміщення, яке належить до житлового фонду, в якості нежитлового законодавчо заборонено, - пояснює Едуард Бразас, директор відділу агентських послуг агентства нерухомості« Сітікон ». - У власника є два шляхи: або переводити приміщення в нежитловий фонд, або здавати нелегально. На практиці власники майже ніколи не переводять квартири в нежитловий фонд, тому що це дуже важко і дорого ».
Власник такий спосіб заощаджує на зміну цільового призначення площі, а орендар платить за оренду менше, ніж за нежитлове приміщення, але більше, ніж за площу для проживання. Однак ризики подібної афери занадто великі. Якщо один раз за наводкою сусідів нагряне податковий інспектор, працівник ЖЕКу чи пожежної служби, то оштрафувати можуть як власника, так і орендаря. Але все це не лякає ні столичних рантьє, ні квартиронаймачів. Як розповіла Світлана, директор столичного PR-агентства, її офіс розташовується в квартирі на другому поверсі будинку по вул. Михайлівській. За спостереженнями Світлани, приблизно 40% квартир цього будинку використовуються під офіси. «Не думаю, що всі вони знаходяться в нежилому фонді, зокрема, наша квартира здається як звичайне житло», - зізнається орендар.
Ближче до моря
«В Одесі біля моря за $ 60 тисяч житло не купиш. Звичайно, в базах агентств нерухомості є пропозиції невеликих однокімнатних квартир у старих будинках у Приморському районі за $ 50-55 тисяч Однак якісне житло, розраховане на грошового орендаря, буде коштувати мінімум $ 150-200 тисяч, і це без урахування ремонту, меблів та побутової техніки » , - говорить Ольга Тищук, ріелтор агентства нерухомості «Одеса Плюс». Оренда однокімнатної квартири в Одесі на добу може приносити господарю в середньому 200 гривень, за місяць - 3-4 тисячі гривень.
За даними агентства нерухомості «Ялта-Бест», за $ 65 тисяч можна придбати однокімнатну квартиру в центрі Ялти. Це буде житло без ремонту, але зате з можливістю прибудови. У Нижньому Місхорі за квартиру в поганому стані в будинку старої споруди недалеко від моря просять $ 58 тисяч, а в Алупці на сьомому поверсі дев'ятиповерхового будинку пропонують «однушку» за $ 63 тисячі.
Особливість здачі житла в приморських регіонах - сезонність. «Приїжджайте в червні, в цей час у нас вже тепло, але відпочиваючих ще мало, - каже Сергій, власник однокімнатної квартири в Нижньому Місхорі. - Я здаю житло з червня по жовтень, в решту місяців курортники у нас живуть тільки в санаторіях ». Вартість оренди максимальна в липні - від 350-400 гривень за хорошу однокімнатну квартиру «під ключ» на ПБК. В решту місяців більше 200 гривень на добу заробити не вдасться.
Ідеальний варіант - здавати квартиру на курорті знайомим або ж отримувати ренту в обмін на ключі, перебуваючи в Києві. Однак на практиці так виходить украй рідко. Киянин Євген Севрогодскій здає хорошу, відремонтовану двокімнатну квартиру в Ялті. Підприємець навіть створив сайт, на якому розмістив фото об'єкта. «У знайомих не завжди виходить кожне літо відпочивати в Ялті, тому моя дружина шукає орендарів на форумах, де спілкуються мами. У сезон по кілька разів доводиться їздити до Ялти і перевіряти стан квартири, усувати поломки. Намагалися доручити управління житлом місцевим агентству, але вони хочуть 40-50% комісії від вартості оренди », - ділиться досвідом Євген.
Таким чином, покупка житла з метою отримання стабільних дивідендів - маловигідним придбання. Набагато простіше, надійніше, та й вигідніше розмістити $ 60 тисяч на банківському депозиті - вкладник отримує навіть при 4-8% річних не менш ніж $ 200 на місяць.
|
