Блог

Для прикладу візьмемо Київ. Припустимо, за житлово-комунальні послуги мешканці розрахувалися на 100% і сплатили 1000 гривень на місяць. Спочатку гроші підуть в розрахунковий центр. А вже він розділить їх наступним чином: 50% з них, тобто 500 гривень - міськенерго, 20% - 200 гривень - міськводоканалу, інші 30% - ЖЕКу за утримання будинку та прибудинкової території. Але реальна собівартість послуг міськенерго - не 500, а 1000 гривень, а водоканалу - не 200, а 400. Виникає борг у 700 гривень. До того ж собівартість власне утримання будинку та прибудинкової території значно більше, ніж за неї платить населення. У результаті ЖЕК має ще й недоплату приблизно в 300 гривень.

"На сьогоднішній день ціни розраховані згідно з постановою 529 від 20.05.2009 року, і вони покривають усього 80% від фактичної собівартості послуг, які отримають наші жителі. Тому вони 20% недоплачують. І ми не можемо вчасно купити матеріали, своєчасно виконати ремонтні роботи" , - пояснює головний бухгалтер приватного ЖЕКу Галина Каленська.
Отже, ЖЕК повинен стягнути з мешканців за послуги вдвічі більше. Але на практиці комунальні монополісти через суд вимагають ці гроші з "житловиків" і стягують борг з частки доходу ЖЕКів. Тобто з тих 30% відрахувань за квартплату житлово-експлуатаційні контори не отримують нічого.

Саме тому приватні ЖЕКи зараз не дуже популярні. За даними Міністерства ЖКГ, кількість комерційних фірм на цьому ринку зменшується. Зараз їх нараховується на всю Україну не більше 500. А тих, хто може повністю займатися управлінням, тобто надавати послуги з утримання та обслуговування будівель, налічують не більше 25. Варто зауважити, що серед них є ЖЕКи, які навіть сьогодні живуть рентабельно.
У 2011 році ЖКГ-конторам жити стане легше

Гравці ринку сподіваються, що з 2011 року приватним ЖЕКам працювати стане значно вигідніше. По-перше, і приватні, і комунальні ЖЕКи сподіваються, що з наступного року влада все ж таки перегляне тарифи для населення. Також з нового року, прогнозують експерти, повинен вступити в силу новий Житловий кодекс, який передбачає, що мешканці багатоквартирних будинків повинні будуть самі вибирати собі "керуючого", тобто організацію або фірму, яка надає житлово-комунальні послуги. Але до цих "управителям" будуть жорсткі вимоги. По-перше, наявність у штаті сертифікованих фахівців, по-друге, достатній інвестиційний потенціал.

"Тому що ми розуміємо, що сьогодні житловий фонд самостійно ні населення, ні держава як колишній власник, вже містити не в змозі. Він знаходиться в дуже поганому стані, тому без залучення приватних інвестицій, без допомоги таких ось управителів, ситуацію вирішити буде неможливо. Основним критерієм є залучення, прихід на цей ринок не сотень тисяч невеличких компаній, а прихід на цей ринок досить таки великих операторів, здатних вкласти необхідні інвестиційні ресурси ", - розповідає голова всеукраїнського об'єднання обласних організацій роботодавців підприємств ЖКГ Олег Адамов.

Як організувати приватний ЖЕК?

Якщо ви вирішили ризикнути, то стати власником приватного ЖЕКу можна кількома способами. Наприклад, приватизувати вже існуючий комунальний ЖЕК, але в такому випадку ви отримуєте і всі його старі проблеми. А можна почати бізнес з нуля. Але тут уже потрібен чималий стартовий капітал. За підрахунками гравців бізнесу, це мінімум півмільйона гривень. Гроші підуть на оренду приміщення, офісне обладнання, підготовку персоналу та на необхідну техніку. Обсяг інвестицій залежить від переліку послуг, необхідних у тому чи іншому місті. Це заздалегідь обговорюється з органами місцевої влади. Наприклад, у маленьких містах може бути достатнім і декількох двірників з мітлами. У великих містах необхідна серйозна техніка.

"У більш-менш таких містах, які є видатними, як Житомир, де все на обличчя і просто так вручну це все не зробиш, звичайно, необхідні трактора і збиральна техніка і підмітальна. Тому що великі площі і великі території", - пояснює заступник генерального директора з фінансово-економічних питань приватного ЖЕКу Ольга Лісовенко

Процедура оформлення ЖЕКу така ж, як і для будь-якої юридичної особи. Далі потрібно буде укласти низку договорів. По-перше, з органами місцевої влади. Далі угоди з місцевими підприємствами водо-, тепло-та газопостачання. І, звичайно, договори з населенням. Представники бізнесу радять брати на обслуговування будинку з ОСББ. З ними легше укладати угоди і домовлятися про тарифи.

"Перше - ми залучаємо ОСББ, це має бути вибір самого ОСББ, укласти з нами договір на обслуговування. І тоді ми його беремо, обслуговуємо як ще один додатковий будинок. З іншого боку, якщо мешканці сусідньої вулиці бачать, що той фонд, який ми обслуговуємо, обслуговується гідно, вони виступають з ініціативами про те, щоб передати їх з обслуговування будь-то конкретного ЖЕКу до нас. Це все, звичайно, складно, тому що кожен ЖЕК захищає свої інтереси і скорочення площі обслуговується фонду, а значить, і яких щось фінансових доходів нікому не цікаво ", - говорить заступник генерального директора з фінансово-економічних питань приватного ЖЕКу Ольга Лісовенко.

На організаційні питання, говорять представники приватних компаній, йде близько року. Гравці ринку діляться професійною таємницею: щоб підвищити свої доходи, брати на обслуговування територію потрібно не менше 500 тисяч квадратних метрів в одному місті, але не більше 1 мільйона 200 тисяч. Якщо брати менше, то бізнес буде нерентабельним: оплата за послугу від мешканців будинків не буде покривати витрати фірми на обслуговування та утримання фахівців. Якщо більше - треба буде занадто роздувати штат і керівник просто не зможе справлятися зі своїми обов'язками. На грудень-2010, кажуть гравці ринку, рентабельність бізнесу залишається не дуже високою. Не більше 6%. На сьогодні інвестиції окупаються за кілька років.